住環境の向上に重点を置いた改善に務めています。
不動産鑑定士調査結果－当賃貸アパートの「残存耐用年数」について
グランド・エトワールを対象として、物理的耐用年数のみならず、
入居様のニーズに対応できる利用可能期間(残存耐用年数)について、不動産鑑定士(株式会社
新光不動産研究所)に調査をお願いした。調査結果では、建物自体に安全上の問題を窺わせるもものはないとのことから、
今回募集中の物件については、本調査結果を参考として、
外観の改善は後送りしてでも、住環境がより良い方向となる様、特に室内に重点を置いた全面改修などを実施している。
以下に調査の概要を示す。
以下に調査の概要を示す。
グランド・エトワール(手前)およびグランド・エトワールⅡ(奥)
不動産鑑定士調査の結論(2016年4月)
建物は、築後約23年(グランド・エトワール）、および築後36年（グランド・エトワールⅡ)経過した中古物件であり、 外壁の汚れ等、経年に伴う物理的な減価は認めれるものの、適宜の保守管理が実施されている結果、 外観調査からは建物の躯体に重大な問題を窺わせる基礎部分のヒビ割れや家屋の傾き、雨漏り等は認められず、 従って、同程度の築年数を経た他の同種の賃貸アパートに比べて、劣化が進んでいる物件といえず、 平均的な木造共同住宅および鉄骨造共同住宅程度は充分利用可能と判断する。
建物は、築後約23年(グランド・エトワール）、および築後36年（グランド・エトワールⅡ)経過した中古物件であり、 外壁の汚れ等、経年に伴う物理的な減価は認めれるものの、適宜の保守管理が実施されている結果、 外観調査からは建物の躯体に重大な問題を窺わせる基礎部分のヒビ割れや家屋の傾き、雨漏り等は認められず、 従って、同程度の築年数を経た他の同種の賃貸アパートに比べて、劣化が進んでいる物件といえず、 平均的な木造共同住宅および鉄骨造共同住宅程度は充分利用可能と判断する。
したがって、実証的な方法によって調査された「区間残存率推計法による建物の平均寿命」に従うと、
グランド・エトワールはあと23～24年程度、グランド・エトワールⅡはあと12～13年程度は充分利用可能である といえる。
以下結論に至った根拠を示す。
物理的耐用年数の延長について
所有者は対象建物の維持修繕・管理についても積極的で、グランド・エトワールのワンルーム3室を2室に変更した他、 内装、設備等の更新などのリノベーションにも積極的であり、賃貸市場のニーズに対応した賃貸経営を実施している。
所有者は対象建物の維持修繕・管理についても積極的で、グランド・エトワールのワンルーム3室を2室に変更した他、 内装、設備等の更新などのリノベーションにも積極的であり、賃貸市場のニーズに対応した賃貸経営を実施している。
経済的対応年数の延長について
対象アパートは自己使用以外は満室状態であり、周辺類似の中古賃貸マンションと比較すると高い入居率である。 この理由としては、所有者が、三鷹駅から10分および吉祥寺エリアに属する好立地条件を考慮しつつ、 積極的に建物各室のリフォーム、リノベーション等含めた修繕工事に取り組んでいることが背景にある。
対象アパートは自己使用以外は満室状態であり、周辺類似の中古賃貸マンションと比較すると高い入居率である。 この理由としては、所有者が、三鷹駅から10分および吉祥寺エリアに属する好立地条件を考慮しつつ、 積極的に建物各室のリフォーム、リノベーション等含めた修繕工事に取り組んでいることが背景にある。
将来的にも、建物自体はリノベーションを通じて、賃貸市場のニーズに対応した内装、設備機器の更新に務めており、
所有者としての機能維持に対する積極的な投資が認められる。